Nghị định 357/2025: “Căn cước” cho bất động sản.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025 vào tháng 12/2025 về xây dựng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản đã đánh dấu một cột mốc lịch sử. Lần đầu tiên, mỗi ngôi nhà, mỗi sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ được cấp một “mã định danh” riêng biệt, chấm dứt thời kỳ thông tin mù mờ và giao dịch dựa trên niềm tin cảm tính.

3/3/2026.

“Hồ sơ số” độc bản cho từng tài sản.

Theo Nghị định, mã định danh bất động sản là một chuỗi ký tự (tối đa 40 ký tự) bao gồm cả chữ và số. Đây không thuần túy là một dãy số vô hồn, mà là “túi chứa” dữ liệu tích hợp từ:

Nguồn gốc đất: Kết nối trực tiếp với mã định danh thửa đất.

Thông tin dự án: Gắn liền với mã số công trình và dự án phê duyệt.

Vị trí chuẩn xác: Mã định danh địa điểm trên bản đồ số.

Đặc biệt, Sở Xây dựng sẽ trực tiếp gắn mã này ngay khi thông báo nhà ở đủ điều kiện bán (đối với hàng hình thành trong tương lai). Điều này giúp loại bỏ hoàn toàn rủi ro “một căn hộ bán cho nhiều người” – nỗi ám ảnh của nhà đầu tư suốt nhiều thập kỷ qua.

Hết thời “cò” đất tự phát

Không chỉ định danh tài sản, Nghị định 357 còn siết chặt quản lý nhân sự ngành địa ốc. Mã định danh chứng chỉ hành nghề môi giới sẽ được hệ thống tự động tạo lập, gắn chặt với số định danh cá nhân (CCCD).

Mọi thông tin về quá trình hành nghề, lịch sử cấp/thu hồi chứng chỉ đều hiển thị công khai.
Khách hàng có thể kiểm chứng ngay lập tức “profile” của môi giới, loại bỏ tình trạng môi giới tự do, thiếu chuyên môn gây lũng đoạn giá.

Cuộc cách mạng minh bạch

“Đây là một cuộc cách mạng. Mỗi bất động sản giờ đây có một ‘Căn cước công dân’ riêng. Nó đi đâu, làm gì, giá bao nhiêu đều được ghi chép lại, và việc vận hành hệ thống này kết hợp với Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý sẽ là “khắc tinh” của tình trạng sốt ảo, đầu cơ và rửa tiền.

Nhà nước có thể theo dõi biến động thị trường theo thời gian thực (Real-time), từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời thay vì chạy theo giải quyết hậu quả.

Và dữ liệu chính xác sẽ là “xương sống” để nâng tầm thị trường Việt Nam tiệm cận quốc tế, vì xóa bỏ khoảng cách thông tin: Thu hẹp sự bất cân xứng dữ liệu giữa người mua và người bán.

Và định giá sát thực tế: Cơ quan thuế có căn cứ chính xác để tính thuế dựa trên giá trị giao dịch thật, hạn chế thất thu ngân sách.

Đồng thời dẫn dắt dòng vốn: Nhà đầu tư sẽ có xu hướng đổ tiền vào các dự án có “hồ sơ điện tử” sạch, hạ tầng thật thay vì chạy theo tin đồn.

Từ “tâm lý” sang “dữ liệu”

Nghị định 357/2025 không chỉ là một văn bản hành chính, mà là nền tảng kỹ thuật để thực thi Luật Đất đai mới một cách hiệu quả nhất.

Khi mọi giao dịch được số hóa và lưu trữ nhất quán, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư giá trị thực. Đây là bước đi cần thiết để xây dựng một hệ sinh thái bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững cho tất cả các bên tham gia.

Nghị định này sẽ tạo ra một hệ thống đối soát dữ liệu chéo giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường và cơ quan thuế, đồng thời đưa thị trường nhà đất phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

Hồng Thắm.