Doanh nghiệp sản xuất xanh
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Chính phủ hoàn thiện để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội với nhiều nội dung cải cách đáng chú ý. Không chỉ cắt giảm mạnh các quy định mang tính thủ tục, dự thảo còn chuyển mạnh thẩm quyền về địa phương, tăng cường minh bạch thông qua chuyển đổi số và bổ sung các cơ chế bảo vệ người mua nhà.
25/7/2026
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, đồng thời nâng cao tính minh bạch và kỷ luật của thị trường bất động sản.
Tinh gọn quy định, tăng tính linh hoạt
Một trong những điểm nổi bật của dự thảo là việc đơn giản hóa cấu trúc luật. Nếu Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 83 điều thì dự thảo mới chỉ còn 62 điều, giảm khoảng 30% số điều luật.
Việc tinh gọn này thể hiện định hướng chỉ quy định trong luật những nội dung mang tính nguyên tắc, còn các vấn đề kỹ thuật hoặc cần điều chỉnh linh hoạt sẽ được giao cho Chính phủ và các cơ quan quản lý hướng dẫn thực hiện. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp chính sách thích ứng nhanh hơn với diễn biến của thị trường.
Địa phương được trao thêm quyền quyết định
Nội dung có tác động lớn nhất đến hoạt động đầu tư là việc phân cấp mạnh thẩm quyền xử lý các dự án bất động sản.
Theo dự thảo, quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, kể cả những dự án trước đây do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, sẽ được giao cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án.
Việc chuyển giao thẩm quyền này nhằm rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ, tăng tính chủ động cho địa phương và gắn trách nhiệm của chính quyền với quá trình quản lý dự án trên địa bàn.
Cùng với đó, một số nhiệm vụ quản lý nhà nước cũng được điều chỉnh để phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra.
Cắt giảm nhiều thủ tục hành chính
Dự thảo tiếp tục theo hướng cải thiện môi trường kinh doanh khi đề xuất bãi bỏ gần một nửa số thủ tục hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Trong số các thủ tục được đề xuất cắt giảm có thủ tục chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng trước đây, thủ tục đăng ký khai thác dữ liệu ở cấp tỉnh và nhiều thủ tục liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Đáng chú ý, tổ chức và cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới, tư vấn hoặc quản lý bất động sản sẽ không còn bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp chuyên kinh doanh dịch vụ bất động sản như quy định hiện hành. Bên cạnh đó, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng được đề xuất bãi bỏ.
Những điều chỉnh này được kỳ vọng giúp giảm đáng kể chi phí tuân thủ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp cũng như người dân.
Siết điều kiện tài chính của chủ đầu tư
Trong khi nới lỏng nhiều thủ tục, dự thảo lại tăng yêu cầu về trách nhiệm tài chính đối với chủ đầu tư.
Theo phương án được Chính phủ lựa chọn, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí theo quy định.
Tuy nhiên, để tránh phát sinh thêm rào cản, dự thảo không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng trước khi thực hiện giao dịch.
Cách tiếp cận này hướng tới mục tiêu bảo đảm các nhà đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, đồng thời vẫn tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra thuận lợi.
Đẩy mạnh chuyển đổi số trong giao dịch bất động sản
Một điểm mới đáng chú ý khác là việc xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo mô hình tập trung trên phạm vi cả nước.
Hệ thống này sẽ kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hình thành nền tảng quản lý thống nhất.
Dự thảo cũng bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản. Các hợp đồng được ký kết bằng phương thức điện tử sẽ thực hiện thông qua nền tảng giao dịch của hệ thống này.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải công khai hợp đồng mẫu trước khi đưa vào sử dụng; các sàn giao dịch và đơn vị môi giới cũng phải đăng ký tài khoản và thường xuyên cập nhật thông tin hoạt động. Những quy định này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng gian lận và tăng khả năng giám sát của cơ quan quản lý.
Tăng cường bảo vệ người mua nhà
Dự thảo dành nhiều nội dung nhằm bảo đảm an toàn cho người mua, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.
Đối với quá trình thanh toán, phần giá trị tương đương 5% hợp đồng sẽ được giữ trong tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng và chỉ được giải ngân cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.
Ngoài ra, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không thực hiện đúng cam kết bàn giao.
Dự kiến áp dụng từ năm 2027
Theo kế hoạch, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Các quy định liên quan đến phân cấp, phân quyền cho địa phương dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 nhằm bảo đảm quá trình chuyển giao được triển khai sớm. Những nội dung còn lại của luật dự kiến bắt đầu áp dụng từ ngày 1/7/2027.
Nếu được thông qua, đây sẽ là một trong những lần sửa đổi quan trọng nhất của Luật Kinh doanh bất động sản trong nhiều năm qua, với mục tiêu vừa cải thiện môi trường đầu tư, vừa tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người mua và tạo nền tảng cho quá trình chuyển đổi số của thị trường bất động sản.
Hồng Thắm
