Lãi suất cho vay mua nhà lên gần 14%/năm

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng thương mại lớn đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức hai con số, và mức lãi suất gần 14%.

7/2/2026.

Việc lãi suất cho vay mua bất động sản đang tăng nhanh không chỉ làm gia tăng chi phí vốn của người vay, nó còn đang đẩy thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên và hết sức mạnh mẽ.

Lãi suất cho vay của ngân hàng đã tăng mạnh.

Nhiều ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV…đã đẩy lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13,5% – 13,9%/năm cho các kỳ hạn cố định dài (18-24 tháng).

Mức lãi suất ưu đãi ngắn hạn (6 tháng đầu) cũng đã và đang ở mức cao, dao động quanh mức 9,6% – 9,7%/năm.

Nguyên nhân từ chính sách và hệ thống

Có một số nguyên nhân thực tế, khiến lãi suất ngành đang tăng cao, đó là.

Ngân hàng Nhà nước siết kỷ luật tiền tệ, ưu tiên tín dụng cho sản xuất kinh doanh thay vì bất động sản. Việc ưu tiên vốn cho sản xuất cũng là điều hợp lý.

Nền sản xuất bền vững sẽ không có được sự bền vững, khi mà cứ chạy mãi theo giá bất động sản neo cao. Và cảnh nhà nhà, người người, ai cũng lao vào làm bất động sản thì sản xuất làm sao phát triển được. Bất động sản cũng cực kỳ quan trọng, nhưng nó phải được phát triển trong sự lành mạnh và bền vững.

Mặt khác các ngân hàng cũng đang chịu nhiều áp lực thanh khoản. Các ngân hàng chịu áp lực từ tỷ lệ LDR (cho vay trên huy động), và quy định mới không tính tiền gửi Kho bạc vào nguồn vốn huy động, khiến dư địa cho vay bị thu hẹp lại. Do đó các ngân hàng phải cân nhắc để xoay xở trong nguồn vốn hiện có của mình.

Áp lực tài chính đối với người vay

Chi phí vốn phình to: Chỉ cần lãi suất tăng 2%, chi phí vay thực tế có thể tăng tới 25%, gây áp lực cực lớn lên dòng tiền của người mua nhà và nhà đầu tư dùng đòn bẩy.

Tâm lý thận trọng đang dâng cao trong các nhà đầu tư. Người mua ở thực đang có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà, nghe ngóng tin tức trên thị trường, làm suy giảm lực cầu thị trường.

Bên cạnh đó, thu nhập không tăng nhanh được so với giá nhầ leo thang ở các thành phố lớn, khiến một bộ phận người trẻ buông xuôi. Tâm lý này càng làm cho thị trường xuống dốc.

Quá trình “sàng lọc” thị trường.

Thị trường nhà đất đang trải qua thời gian sàng lọc mạnh mẽ.

Thanh khoản sụt giảm tại các thành phố lớn. Như tại Hà Nội, giao dịch chung cư giảm 33%, nhà liền thổ giảm sâu 77%. Khoảng 30% căn hộ mới chào bán chưa được hấp thụ.

Tương tự Hà Nội, TP.HCM cũng chịu áp lực lớn từ việc lãi suất cho vay mua nhà lên tới gần 14%/năm. Các dự án căn hộ mới tại TP.HCM (vốn có mặt bằng giá cao hơn mặt bằng chung) ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chậm lại rõ rệt.

Ước tính chung cho thị trường (bao gồm cả TP.HCM) là khoảng 30% căn hộ mới chưa được hấp thụ. Tại TP.HCM, các dự án ở phân khúc cao cấp hoặc nằm ở các khu vực vùng ven đang gặp khó khăn lớn nhất trong việc tìm kiếm người mua thực.

Dòng tiền đã thông minh hơn và tìm kiếm các khoản đầu tư khác. Cũng đã qua thời “lướt sóng” dựa trên vốn vay giá rẻ. Từ đó, thị trường đang điều chỉnh lại, loại bỏ các nhà đầu cơ ngắn hạn, và các dự án pháp lý yếu.

Dự báo giai đoạn 2026–2027 nguồn cung tăng mạnh nhưng sức mua chậm có thể dẫn đến việc điều chỉnh giảm giá bất động sản sơ cấp.

Như vậy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” cần thiết. Dù không đóng băng hoàn toàn, nhưng dòng vốn sẽ chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, và các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền mà thôi.

Diệu Thanh.