Doanh nghiệp sản xuất xanh
Những biến động thất thường của thị trường bất động sản trong những năm qua — đỉnh điểm là làn sóng thanh khoản ảo và các cơn “sốt đất” kéo dài — đã phơi bày một thực tế không mới nhưng chưa bao giờ được giải quyết triệt để, hoạt động đầu cơ đang làm lệch lạc các giá trị cốt lõi của thị trường.
14/8/2026.
Khi dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản chỉ để “lướt sóng” thay vì phục vụ nhu cầu ở thực hay sản xuất, thị trường không chỉ tích tụ rủi ro tài chính mà còn đẩy giá nhà vượt xa tầm tay của đại đa số người lao động.
Khi đầu cơ quá dễ dàng.
Tình trạng đầu cơ bất động sản sở dĩ tồn tại dai dẳng là nhờ hai yếu tố chính: rào cản gia nhập quá thấp và lợi nhuận kỳ vọng quá cao. Nhiều người lao vào thị trường khi các điều kiện ban đầu tương đối dễ dàng.
Khi sử dụng đòn bẩy dễ dàng. Ngay cả khi không có nguồn lực tài chính lớn, người tham gia vẫn có thể dùng vốn vay ngân hàng để “ôm hàng”.
Chi phí nắm giữ “rẻ mạt” nhiều năm mà không bị áp lực thuế. Chi phí thuế chuyển nhượng hiện hành chỉ ở mức 2% trên giá trị hợp đồng (và thường bị ghi thấp hơn giá trị thực tế), không đủ sức răn đe hay giảm động lực găm giữ tài sản.
Con sóng đầu cơ không chỉ rút cạn dòng vốn lẽ ra phải chảy vào sản xuất kinh doanh, mà còn tạo ra sự bất công xã hội sâu sắc: người làm lụng tích lũy bị bào mòn tài sản bởi chi phí sống tăng cao, trong khi nhóm nắm giữ tài sản đất đai lại giàu lên nhanh chóng mà không tạo ra giá trị gia tăng mới cho nền kinh tế.
Hai van xả: Thuế và Tín dụng
Để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh, việc sử dụng các công cụ tài chính là đòi hỏi tất yếu. Trọng tâm của giải pháp nằm ở 3 trụ cột chính:
Minh bạch hóa dòng tiền
Bắt buộc giải trình nguồn gốc tài chính khi giao dịch bất động sản giá trị lớn.
Tăng cường công khai, minh bạch dữ liệu giao dịch để triệt tiêu các hành vi rửa tiền hoặc đầu cơ thổi giá ngầm.
Cải cách triệt để chính sách thuế
Thay vì áp dụng một mức thuế phẳng, hệ thống thuế cần chuyển sang cơ chế lũy tiến và gắn liền với mục đích sử dụng.
Đánh thuế tài sản thứ 2, bằng cách tăng dần theo số lượng, diện tích hoặc tổng giá trị bất động sản sở hữu. Tăng chi phí nắm giữ, giảm động lực gom hàng.
Đánh thuế nhà đất bỏ hoang và áp thuế lũy tiến theo thời gian đất/nhà không được đưa vào sử dụng. Ép tài sản đưa vào khai thác thương mại hoặc cho thuê.
Thuế lợi nhuận chuyển nhượng Đổi sang 20% trên phần lãi hoặc áp thuế lũy thoái theo thời gian nắm giữ (bán càng sớm, thuế càng cao). Nhằm triệt tiêu tâm lý lướt sóng ngắn hạn.
Lọc dòng vốn tín dụng
Sử dụng hạn mức cho vay nhằm điều tieetsthij trường. Ví dụ như áp trần vay vốn cứng dựa trên số lượng bất động sản sở hữu (chẳng hạn: vay mua nhà thứ 2 tối đa 50%, nhà thứ 3 tối đa 30%).
Phân bổ hệ số rủi ro: Nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay rủi ro cao trong phân khúc bất động sản cao cấp, nhường room tín dụng cho nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực.
Tạo dựng lộ trình với sự cẩn trọng, khi ảnh hưởng đến nền kinh tế và các ngành kinh doanh khác.
Kiểm soát đầu cơ không đồng nghĩa với việc “bóp nghẹt” thị trường hay loại bỏ hoàn toàn yếu tố đầu tư. Một cú siết quá nhanh và đường đột có thể gây ra hiện tượng “hạ cảnh cứng”, ảnh hưởng dây chuyền đến hệ thống ngân hàng và các ngành kinh tế liên quan.
Tuy nhiên, việc ban hành các chính sách thuế và tài chính đủ mạnh là xu hướng tất yếu. Đây không chỉ là giải pháp tình thế để dập tắt các cơn sốt đất, mà là nền móng để tái lập kỷ cương, bảo đảm sự ổn định kinh tế vĩ mô và công bằng xã hội trong dài hạn.
Diệu Thanh
